Postanowiliście zainwestować pieniądze na rynku mieszkaniowym? Warto w związku z tym zacząć od oszacowania budżetu przedsięwzięcia, aby być w stanie odpowiedzieć na zasadnicze pytanie – czy to się opłaca? W tym celu dobrze jest zrobić podsumowanie w arkuszu kalkulacyjnym, co umożliwi łatwą modyfikację parametrów analizy.
Kupno mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?
Jeżeli inwestycja ma być finansowana przy pomocy instrumentów bankowych, wczesne poznanie zdolności kredytowej oraz kosztów kredytu i ich reprezentacji w postaci harmonogramu spłaty, pozwoli na określenie maksymalnego pułapu cenowego, w którym inwestycja ma się zmieścić. Dobrze jest wziąć pod uwagę również pozostałe koszty – koszty kredytu, remontu czy koszty zakupu nieruchomości.
Znając swoje możliwości można przystąpić do skonkretyzowania kwerendy, określić dzielnice, metraż, czy rodzaj mieszkania – z rynku wtórnego/pierwotnego.
Na co zwrócić uwagę przy inwestycji zakupu?
Rozsądnie jest również rozpoznać wysokość czynszu w danej lokalizacji – będzie on kosztem od momentu zakupu.
Nowe mieszkanie nie wymaga prac remontowych, przygotowawczych, w związku z czym jego przystosowanie do najmu powinno być tańsze, niż mieszkania kupionego na rynku wtórnym. Niestety zdarza się, że deweloper opóźnia oddanie nieruchomości, co nie jest problemem przy mieszkaniach z rynku wtórnego – te dostępne są często “od ręki”, jednak mogą mieć wady niewidoczne podczas zakupu, np. instalację elektryczną wymagającą wymiany.
Kupno mieszkania kosztuje – nabywca, poza ceną transakcyjną, która często jest negocjowalna, zarówno w przypadku mieszkań nowych, jak i używanych, powinien pamiętać o opłatach notarialnych, PCC (podatku od czynności cywilno-prawnych), opłatach sądowych, a również o wynagrodzeniu pośrednika, gdy jego pomoc jest niezbędna.
Narzędzia potrzebne do kalkulacji
Koszty remontu mieszkania można oszacować korzystając z Kalkulatora Budowlanego (https://kb.pl/). Do wyliczeń rozsądnie jest dołożyć 25-30%, kwoty jaka została oszacowana. Pozwoli to na bezpieczniejsze zabudżetowanie inwestycji, przy czym wydanie całości kwoty nie jest obowiązkowe.
Inwestycję dobrze jest rozplanować w czasie tak, aby wiedzieć, kiedy należy uruchomić kredyt, ile czasu niezbędne jest na remont mieszkania czy oszacować możliwość wcześniejszej spłaty kredytu w zależności od wysokości czynszu z najmu, jaki możliwy jest do osiągnięcia.
Wyliczając rentowność inwestycji po jednej stronie kalkulacji znajdą się koszty poniesione na zakup i przygotowanie mieszkania, natomiast z drugiej przychody z najmu obniżone o czynsz administracyjny, podatki, koszty kredytu, etc. ich stosunek w założonym okresie będzie rentownością, czyli zwrotem z przedsięwzięcia.
Obłożenie, a przychód
Warto pamiętać, że nie zawsze mieszkanie będzie wynajęte przez 100% czasu; założenie obłożenia na poziomie 90% daje margines bezpieczeństwa, dzięki któremu trudniej przeszacować potencjalne zyski. Podobnie jest z kwotą czynszu, który oczekiwany jest od najemców. Wyższy wygląda atrakcyjnie w podsumowaniu przychodów, może jednak spowodować wydłużenie okresu bez najemcy.
Kalkulując, rozsądnie jest założyć kilka, np. trzy warianty budżetu: optymistyczny, optymalny i pesymistyczny. Warto mieć porównanie, ponieważ często to, co wydaje optymalne w efekcie jest optymistycznym podejściem do sprawy.
Warto „pożonglować” kwotami w kalkulatorze i na przykład zobaczyć czy większe mieszkanie na obrzeżach Warszawy może przynieść większe zyski, czy jednak porównywalne są one z mniejszym mieszkaniem w lepszej dzielnicy?
Dobre skalkulowanie biznesu to klucz do sukcesu i spokojna głowa przy zakupie i remoncie mieszkania. Powodzenia!
Top view tablet
